Atualmente, a Lei Federal nº 10.931/2004 permite que as incorporações imobiliárias paguem 4% (que compreende 2,08% de PIS/COFINS e 1,92% de IRPJ/CSLL) de tributo sobre as receitas de vendas de suas unidades, caso optem por afetar seus empreendimentos e usufruir do RET.

Durante as discussões sobre a Reforma Tributária, havia um temor de que esse regime tributário pudesse sofrer significativas alterações, haja vista que um dos tributos que a reforma extinguirá é justamente o PIS/COFINS, a ser substituído a partir de 2027 pela CBS.

No entanto, esse temor não se concretizou completamente, pois, de acordo com o artigo 485 da Lei Complementar nº 214/2025, as incorporações imobiliárias que afetarem seu patrimônio e tiverem o pedido de opção pelo RET efetivado até 01/01/2029, poderão tributar suas receitas de venda pela CBS à alíquota de 2,08%, que é exatamente o valor recolhido atualmente perante o RET a título de PIS e COFINS, não se submetendo a qualquer cobrança adicional de CBS ou IBS.

Por outro lado, após 01/01/2029, às incorporações imobiliárias deverão se submeter ao regime regular de apuração do IBS e da CBS, o que, segundo estimativas, deve fazer com que a tributação nominal, que hoje é de 2,08% de PIS/COFINS, suba para 13,25% de IBS/CBS. No entanto, no regime regular de IBS/CBS, serão concedidos créditos sobre aquisições de bens e serviços relacionados à incorporação, o que fará com que a alíquota efetiva caia, mas, muito provavelmente, não a patamares próximos a 2,08% .

Em relação ao IRPJ e à CSLL, considerando que a Lei Complementar nº 214/2025 da Reforma Tributária não abrange tais tributos, entendemos que, mesmo após 2029, às incorporações imobiliárias poderão continuar optando pelo RET, para usufruir das alíquotas reduzidas dos referidos tributos, as quais totalizam 1,92%. No entanto, é possível que seja publicada nova Lei no futuro dispondo de forma distinta, razão pela qual é importante monitorar eventuais alterações para fins de IRPJ e CSLL.

Considerando o relatado acima, especialmente sobre os efeitos do IBS e da CBS nas incorporações imobiliárias, recomendamos que as incorporadoras já iniciem estudos para verificar os efetivos impactos financeiros que serão trazidos pela reforma tributária e, eventualmente, acelerar o início da consecução de seus empreendimentos, para conseguirem usufruir dos benefícios do RET.

Nossa equipe tributária está à disposição para avaliar os impactos da Lei Complementar 214/2025 ao setor e fornecer maiores detalhes.

Juan Mendez (juan@vnpa.com.br) | Thiago Vasques (thiago@vnpa.com.br | Flavia Okamoto (flavia.okamoto@vnpa.com.br)